Juli 2021 – Bürgerentscheid zum Echinger Baulandmodell am 25.07.2021

Liebe Echinger

Wie soll die Zukunft des Echinger Baulandmodells aussehen?

Diese Frage stellt der Gemeinderat den Bürgerinnen und Bürgern in einem Bürgerentscheid am 25.07.2021. Aufgrund von Corona erfolgt die Abstimmung ausschließlich per Briefwahl, die Wahlunterlagen gehen jedem Wahlberechtigten automatisch und rechtzeitig zu.
Dass es weiterhin ein Echinger Baulandmodell mit entsprechenden Vergabekriterien geben soll, ist unstrittig. Strittig ist die Frage, ob die Gemeinde kommunale Grundstücke im Rahmen des Modells verkaufen soll oder diese im Erbbaurecht vergeben werden sollen?
Während die Gemeinde bei einem Verkauf der Grundstücke einen hohen einmaligen Verkaufserlös zugunsten der heutigen Generation erzielt, profitieren bei einer Vergabe im Erbbaurecht auch die folgenden Generationen von jährlich stabilen Einnahmen.
Ich kann gut nachvollziehen, dass einige Interessenten den Kauf eines Grundstücks einer Vergabe im Erbbaurecht vorziehen. Bei den aktuell historisch niedrigen Zinsen gewähren Banken sehr hohe Kredite. Diese sind auch nötig um neben dem in beiden Modellen zu errichtenden Wohngebäude noch rund 350.000 € für ein vergünstigtes Baugrundstück zu finanzieren. Gemäß unserer Vergabekriterien dürfen die Bewerber nur ein gewisses Einkommen und Vermögen aufweisen, sodass die Finanzierung von Haus und Grundstück für viele Familien zum waghalsigen Kraftakt wird. In Summe müssen beim Kauf des Grundstücks für dieses Projekt ca. 800.000 bis 900.000 € finanziert werden, je nach Größe und Ausstattung des Hauses. Das Zinsänderungsrisiko birgt bei einer solch hohen Kreditsumme eine immense Gefahr für die Bauherren. Im Erbbaurechtsmodell entfällt der Grundstückskaufpreis und es ist „nur“ das Eigenheim für (in dieser Rechnung angenommen) rund 500.000 € zu stemmen. Hinzu kommen jährliche Erbbaurechtszahlungen an die Gemeinde in Höhe von 1,5% auf das im Vergleich zum Bodenrichtwert um 40% reduzierte Grundstück, ein historisch vergleichsweise niedriger Wert. Der Erbbauzins von 1,5% bleibt über die gesamte Laufzeit des Vertrags, also über 75 Jahre, gleich. Es erfolgt lediglich eine Indexierung auf Basis des Verbraucherpreisindex, d.h. die reale Belastung bleibt über die gesamte Laufzeit auf gleichem Niveau. Die Bauplätze in den früheren Baugebieten „westlich der Frühlingstraße“ und „nördlich der Kleiststraße“ wurden allesamt im Erbbaurecht vergeben.

Ein Haus auf einem Erbbaurechtsgrundstück der Gemeinde kann jederzeit an die eigenen Kinder vererbt werden, ohne dass es einer Zustimmung der Gemeinde bedarf. Auch bei einem Verkauf kann die Gemeinde nur dann ein Veto einlegen, wenn der Verkaufspreis den Gebäudewert erheblich übersteigt. Damit wird sichergestellt, dass auch nachfolgende Generationen in den Genuss bezahlbaren Wohnraums kommen und der Wertzuwachs von Grund und Boden nicht eingepreist wird. Diesem liegt schließlich keine reale Wertschöpfung zugrunde. Rasante Bodenpreissteigerungen wie wir diese in den letzten Jahren erlebt haben, haben somit keinen direkten Einfluss auf die Marktpreise eines Hauses auf einem Erbbaurechtsgrundstück.

Die ursprünglich bis Ende Juni geplante Bewerbungsphase für die insgesamt 59 Bauparzellen in Eching-West und Dietersheim Süd-Ost musste aufgrund des Bürgerbegehrens der Freien Wähler bis zum Vorliegen des Ergebnisses des Bürgerentscheids gestoppt werden. Sofern der Bürgerwille die Vergabepraxis im Erbbaurecht bestätigt, kann die Gemeindeverwaltung die Vergabe umgehend wieder aufnehmen, die Bewerbungsfrist wird dann voraussichtlich bis Ende September verlängert werden. Falls sich im Bürgerentscheid eine Mehrheit für den Verkauf kommunaler Grundstücke ausspricht, muss der Gemeinderat die Aufteilung der Grundstücke sowie einen Teil der Vergabekriterien neu fassen, sodass das Bewerbungsverfahren neu gestartet werden muss. Eine Vergabe noch in diesem Jahr ist nach meiner persönlichen Einschätzung dann nicht mehr gewährleistet. Unerheblich des Ausgangs des Entscheids werden Gemeinderat und Verwaltung die Vergabe umgehend vorantreiben. Hierzu bin ich bereits auf die einzelnen Fraktionen zugegangen, um für beide Szenarien des Bürgerentscheids bereits vorab das weitere Vorgehen zu besprechen. Damit möchte ich erreichen, dass wir Zeit sparen und die seit vielen Jahren wartenden Bauwerber nicht noch weiter auf die Folter spannen. Auch meine Frau und ich gehören übrigens zu den Wartenden.

Am 08. Juli findet eine Podiumsdiskussion mit je zwei Vertretern beider Seiten im Echinger Bürgerhaus organisiert durch die Volkshochschule zum Thema des Bürgerentscheids statt. Eine Aufzeichnung dieser Diskussion finden Sie auf der YouTUBE-Seite der Gemeinde Eching:

Nutzen Sie die Informationsangebote der Parteien, bilden Sie sich Ihre eigene Meinung zu dieser bodenpolitischen Fragestellung und nehmen Sie bis 25.07. per Briefwahl am Bürgerentscheid teil!

Weitere Informationen zum Bürgerentscheid und eine umfassende Liste mit Fragen und Antworten (FAQs) finden Sie auf folgender Seite:

http://buergerentscheid-eching.de/

Bürgerbüro ab 12.07.2021 wieder ohne Termin geöffnet | Bürgerservice-Portal nutzen!

Seit rund zwei Monaten ist das Rathaus wieder nach vorheriger Terminvereinbarung zu den gewohnten Zeiten geöffnet. Aufgrund der langen Schließung während der Corona-Pandemie hat sich ein enormer Rückstau gebildet. Der Terminvorlauf für Passausstellungen oder ähnliche Vorgänge beträgt derzeit drei Wochen. Termine für Passabholungen oder kürzere Vorgänge beträgt nur wenige Tage. Personal aus anderen Abteilungen einzusetzen oder kurzfristig externes Personal zu beschäftigen ist leider nicht möglich, da für die Tätigkeit im Bürgerbüro und die damit verbundenen hoheitlichen Aufgaben eine entsprechende Ausbildung erforderlich ist und beispielsweise die Passgeräte der Bundesdruckerei auf die jeweilige Mitarbeiterin personalisiert sind. Ab 12.07.2021 wird das Bürgerbüro wieder ohne vorherige Terminvereinbarung geöffnet sein. Dank unseres 2017 eingeführten Bürgerservice-Portals auf der Gemeinde-Homepage können viele Behördengänge auch online erledigt werden. Das ist bequem, spart Zeit und ist sicher. Probieren Sie es aus und tragen Sie somit aktiv zur Verkürzung der Wartezeiten bei!

Ausstellung zu neuem Gemeinde-Logo und Homepage im Rathaus

Die Studenten der BURKE Akademie für Design aus München entwerfen derzeit in einem Wettbewerb ein neues Logo für die Gemeinde und ein neues Design für unsere Gemeinde-Homepage. Die 21 Entwürfe wurden einem Gremium des Gemeinderats Mitte Juni vorgestellt und sind derzeit im Foyer des Rathauses ausgestellt. Zu den Öffnungszeiten ist das Rathaus wieder wie gewohnt geöffnet, sodass Sie sich die Entwürfe dort ansehen können. Die Studentinnen und Studenten haben sehr gelungene und überzeugende Designs erstellt. Sie können sich diese auch online ansehen unter www.eching.de.

Bleiben Sie gesund!
Ihr Sebastian Thaler

März 2021 – Start der Bewerbungsphase für die Neubaugebiete Eching-West und Dietersheim – Infoveranstaltung am 10. März

Liebe Echinger

Im Dezember 2020 hat der Gemeinderat die Konditionen für die Vergabe der gemeindlichen Bauparzellen in den beiden Neubaugebieten Eching-West und Dietersheim Süd-Ost festgelegt. Zudem wurde die Einkommensobergrenze auf 120.000 EUR Bruttojahresgehalt für Bewerberpaare bzw. 60.000 EUR für Einzelpersonen angehoben. Die aktualisierten und zum 01.01.2021 in Kraft getretenen Kriterien des sozialen Wohnbaulandmodells können Interessenten auf der Homepage der Gemeinde herunterladen oder nach Beendigung des Lockdowns im Rathaus einsehen.

Über die grundsätzliche Zielsetzung des Echinger Baulandmodells und die Entscheidung des Gemeinderats, gemeindliche Bauparzellen künftig wieder ausschließlich im Erbbaurecht zu vergeben, habe ich an dieser Stelle bereits in der Januar-Ausgabe ausführlich berichtet.

In den Monaten April bis Juni wird die Bewerbungsphase für die insgesamt 59 gemeindlichen Bauparzellen in den beiden Neubaugebieten Eching-West (28) und Dietersheim Süd-Ost (31) durchgeführt. Mich erreichen aktuell täglich Anfragen zu den Modalitäten der Baulandvergabe, zum Zeitplan des Vergabeverfahrens sowie zur Ausgestaltung des Erbbaurechtsvertrags. Auch wenn ich versuche, die Anfragen allesamt individuell zu beantworten, sind es größtenteils sehr ähnliche Fragestellungen. Um daher alle Interessenten gleichermaßen umfassend über den jeweiligen Bebauungsplan, die gemeindlichen Parzellen, die Kriterien des Echinger Wohnbaulandmodells und  den Ablauf des Vergabeverfahrens zu informieren, lade ich Sie herzlich zu einer

Infoveranstaltung zur Baulandvergabe am Mittwoch, 10.03.2021 um 18:00 Uhr ein.

2021-03-10_Infoveranstaltung_Baulandvergabe

Da eine Präsenzveranstaltung aufgrund der weiterhin anhaltenden Gefährdungslage durch das Corona-Virus nicht vertretbar ist, wird die Veranstaltung online durchgeführt. Den entsprechenden Link finden Sie am Tag der Veranstaltung auf der Gemeindehomepage.

Die Bauarbeiten unserer neuen Tennishalle werden bei Erscheinen dieser Ausgabe bereits begonnen haben. Die in den Vergabeverfahren erzielten Preise entsprechen in Summe exakt den veranschlagten Kosten (Abweichung von 0,5%), sodass der Wiederaufbau dank der Leistung der Brandversicherung wie geplant durchgeführt werden kann. Zudem hat der Gemeinderat einstimmig der Errichtung einer Photovoltaik-Anlage auf dem Dach der Halle zugestimmt. Die mit rund 400kWp dann größte Photovoltaik-Anlage auf gemeindlichen Dachflächen wird Strom für rund 150 Haushalte erzeugen. Errichtet wird die Anlage durch die Bürgerenergiegenossenschaft Freising mit finanzieller Beteiligung der Bürgerinnen und Bürger. Eine derartige Bürgerbeteiligung wäre auch für künftige Windenergieprojekte in unserer Region wünschenswert.

Da ich als Kind selbst auf eine Blutspende angewiesen war, ist es mir ein besonderes Anliegen, Sie auf den nächsten Termin zur

Blutspende am 01.03.2021 zwischen 15:30 und 20:00 Uhr im Bürgerhaus

aufmerksam zu machen. Dank vorheriger Terminvergabe und großzügiger Platzverhältnisse unseres Bürgerhauses, kann die Einhaltung der nötigen strengen Abstands- und Hygieneregeln sichergestellt werden. Bitte buchen Sie vorab einen Termin, um Wartezeiten und Gruppenbildungen zu verhindern. Meinen Termin für 16:30 Uhr habe ich bereits gebucht. Auch und gerade in Pandemiezeiten sind viele Menschen auf Spenderblut angewiesen. Erstspender sind ebenfalls willkommen. Helfen ist das beste Gefühl – probieren Sie‘s aus!

Herzlichst

Januar 2021 – Baulandpolitik: Langfristig bezahlbarer Wohnraum durch Erbbaurecht | Jahresbericht 2020

Liebe Echinger

Bevor ich meinen Brief starte, möchte ich an dieser Stelle meinem verstorbenen Kollegen, Harald Reents, aus Hallbergmoos gedenken. Er stand mit 41 Jahren mitten im Leben, war ein verlässlicher Kollege und ein geselliger fröhlicher Mensch. So werde ich Dich in Erinnerung behalten, lieber Harald. Politiker und auch wir „kleinen Kommunalpolitiker“ stehen unter immensem öffentlichen Druck. Wir tragen eine hohe Verantwortung und sind unverblümter Kritik und teils auch Anfeindungen oder gar Drohungen ausgesetzt. Und dabei ist jeder von uns auch nur ein Mensch. Ich wünsche Haralds Familie viel Kraft, diesen Verlust zu verarbeiten und daran nicht zu zerbrechen.

Bereits seit den 1970er Jahren wird in der Gemeinde Eching bei der Ausweisung von Neubaugebieten ein soziales Wohnbaulandmodell verfolgt. Die Gemeinde erhält neben den Flächen für die Erschließung (derzeit 30%) die Hälfte des künftigen Wohnbaulands (35% des Ursprungsgrundstücks) für die Vergabe nach gemeindlichen sozialen Kriterien zu vergünstigten Konditionen. Die restlichen 35% der Ausgangsfläche verbleiben bei den ursprünglichen Eigentümern als Bauland. Um dieses erfolgreiche „Echinger Modell“ auch in den aktuellen Neubaugebieten anzuwenden, hat der Gemeinderat im Juli 2018 eine Neufassung der Kriterien des sozialen Wohnbaulandmodells beschlossen. Grundlage ist eine Vorgabe der EU-Kommission, wonach die zu erzielenden Punkte im Bereich der Ortsansässigkeit die Punkte der sozialen Kriterien nicht übersteigen dürfen. Zudem wurden durch die EU Einkommensobergrenzen im Bereich des mittleren Einkommens am Wohnort sowie eine Vermögensobergrenze in Höhe des Wertes einer Bauparzelle festgelegt.

Grundsätzliches Ziel der Gemeinde ist die Schaffung bezahlbaren Wohnraums für möglichst breite Schichten der Bevölkerung. Dieser Wohnraum soll zudem möglichst langfristig vergünstigt zur Verfügung stehen und nicht nach einem Verkauf der Immobilie oder bei Vermietung an Dritte wieder dem freien Markt zugeführt werden können. Bei einem Verkauf der Grundstücke hat die Gemeinde nach Ablauf der Eigennutzungsfrist keinen Einfluss mehr auf die weitere Nutzung oder Verwertung.

In vergangenen Vergaben, zuletzt 2008-2010 im Baugebiet Dietersheim Nord-West, wurde ein Großteil der gemeindlichen Bauparzellen 10% unter dem damaligen Bodenrichtwert veräußert, zu Preisen zwischen 310 und 420 € (je nach Baurecht und Lage). Aufgrund der seither rasanten Entwicklung der Bodenpreise, können die Eigentümer nach Ablauf der Eigennutzungsfrist (damals nur 5 Jahre), ihre Immobilie auf dem freien Markt zu einem beliebig hohen Preis veräußern. Der dann realisierte Gewinn beinhaltet sowohl die allgemeine Marktentwicklung als auch die damals gewährte Vergünstigung der Gemeinde. Der Erwerber bzw. Mieter bei einer Fremdnutzung kommt nicht mehr in den Genuss einer Vergünstigung, auch wenn er die gemeindlichen Kriterien erfüllen würde.

Anders gestaltet sich die Situation bei einer Vergabe von Bauland im Erbbaurecht. Auch hier ist der Erbbaurechtsnehmer Eigentümer seiner Immobilie und kann diese nach Ablauf der Eigennutzungsperiode jederzeit auf dem freien Markt veräußern. Allerdings behält sich die Gemeinde als Erbbaurechtsgeber in den Erbbaurechtsverträgen vor, ihre erforderliche Zustimmung zum Verkauf dann zu verweigern, wenn der Verkaufspreis den Wert der Immobilie (ohne Grundstück, da Erbbaurecht) „erheblich übersteigt“. Dass diese Klausel in den Verträgen rechtens ist, wurde jüngst durch das Oberlandesgericht München mit Urteil vom 18.11.2020 in einem Referenzfall der Gemeinde Eching bestätigt. Somit ist für diese Praxis Rechtssicherheit gegeben.

Da die Gemeinde mit ihrem sozialen Wohnbaulandmodell das Ziel der Schaffung langfristig bezahlbaren Wohnraums verfolgt und nur eine Grundstücksvergabe im Erbbaurecht dies ermöglicht, haben wir im Gemeinderat am 15.12.2020 beschlossen, die Bauparzellen in künftigen Neubaugebieten ab sofort nur noch in diesem Modell zu vergeben. Wirtschaftlich gesehen bietet das Erbbaurecht der Gemeinde den Vorteil zusätzlicher langfristig planbarer und solider jährlicher Einnahmen im Verwaltungshaushalt, während bei einem Verkauf nur ein einmaliger Verkaufserlös im Vermögenshaushalt erzielt werden könnte. Die Gemeinde bleibt zudem auch nach Ablauf des Erbbaurechtsvertrags Eigentümerin des Grundstücks und kann die Konditionen mit dem Erbbaurechtsnehmer neu verhandeln oder das Grundstück bei Bedarf einer anderen Verwendung zuführen.

Über dieses Thema wie auch über einiges andere wird im Gemeinderat heiß debattiert. Der politische Diskurs ist wichtig für die zielgerichtete Entwicklung unserer Gemeinde. Die verschiedenen Ansichten haben es verdient gehört und diskutiert zu werden. Denn ein Kollektiv verfügt über einen reichen Erfahrungsschatz und ein breites Wissen, sodass am Ende fundierte zukunftsweisende Entscheidungen gefällt werden können. Verlässt die Diskussion jedoch den inhaltlichen Bereich und driftet ins persönliche oder gar beleidigende Fahrwasser ab, wird eine Grenze überschritten. Die Gemeinde entwickeln wir nicht durch persönliche Angriffe, sondern durch unsere inhaltliche Arbeit weiter. Dies wünsche ich mir als konsensuale Maxime des gesamten Echinger Gemeinderats fürs neue Jahr und darüber hinaus.

Mit dieser Ausgabe des Echinger Forums wird Ihnen der Jahresbericht 2020 der Gemeinde verteilt. Damit möchte ich Ihnen einen Überblick über die Projekte und Initiativen des abgelaufenen Jahres verschaffen. Zudem finden Sie darin einen Ausblick auf künftige Projekte.

Ich wünsche Ihnen und Ihren Angehörigen für das kommende Jahr 2021 vor allen Dingen Gesundheit, dazu Glück und Zufriedenheit gepaart mit dem Mut, Veränderungen anzunehmen, Neues zu wagen und von den unzähligen Möglichkeiten des Lebens Gebrauch zu machen – hoffentlich bald wieder ohne Einschränkungen.

Herzlichst